Si vas a abrir un negocio físico y firmas el contrato de alquiler del local sin entender qué es el obligado cumplimiento, puedes acabar pagando decenas de miles de euros aunque cierres mañana. No exagero. En este artículo te explico qué es exactamente, por qué la ley no te protege como crees, cuánto puede costarte salir antes de tiempo y las cinco cláusulas que tienes que negociar sí o sí antes de firmar.
Qué es el obligado cumplimiento en un contrato de alquiler de local
El obligado cumplimiento es la cláusula del contrato de alquiler que fija durante cuánto tiempo el arrendatario está obligado a permanecer en el local pagando la renta, sin posibilidad de rescindir el contrato sin penalización. Dicho en directo: es la cláusula que decide durante cuántos años estás atado a ese local aunque tu negocio cierre, cambie de modelo o se mude. Es completamente legal, totalmente habitual y, en mi experiencia, la cláusula más cara que firma sin leer un emprendedor en toda su carrera.
Por qué la Ley de Arrendamientos Urbanos no te protege en un local comercial
Aquí está la confusión que pagan caro la mayoría de emprendedores que firman su primer local: piensan que si las cosas van mal, alguna ley les va a sacar del contrato sin demasiado castigo. No es así. La Ley de Arrendamientos Urbanos sí prevé un mecanismo de desistimiento unilateral para los contratos de vivienda, una vez transcurridos seis meses. Pero en los contratos de uso distinto de vivienda, que es donde caen todos los locales comerciales, oficinas, naves y demás, ese mecanismo no existe por defecto. La LAU se hizo para proteger inquilinos de vivienda, no a empresarios. Lo que firmes manda. Punto.
Esto tiene una consecuencia directa: la cláusula de obligado cumplimiento que firmas no la regula ningún tope legal. La duración, la penalización por incumplimiento y las condiciones de salida son lo que negocies en la mesa. Si no negocias, te aplican lo que el casero quiera. Y los caseros profesionales tienen contratos diseñados para protegerse a ellos, no a ti.
Cuánto puede costarte salir antes de tiempo
Pongamos un ejemplo numérico para que se vea. Imagina que firmas un contrato de alquiler de 5 años con obligado cumplimiento de 3 años, por una renta mensual de 2.500 euros. Decides cerrar el negocio al cabo del primer año. Te quedan 24 meses de obligado cumplimiento por delante. Según cómo esté redactada la cláusula, te pueden reclamar entre el equivalente a 6 mensualidades (15.000 euros) y la totalidad de las rentas pendientes hasta cumplir el período obligatorio (60.000 euros). El rango es enorme, y depende exclusivamente de la letra pequeña. Por eso esta cláusula concreta merece más atención que cualquier otra del contrato.
Es una cláusula del contrato de arrendamiento por la cual el inquilino se compromete a permanecer en el local durante un período mínimo pactado, sin posibilidad de rescindir el contrato antes de tiempo sin pagar una penalización al arrendador.
No. La Ley de Arrendamientos Urbanos no obliga a incluir esta cláusula en los contratos de uso distinto de vivienda. Es producto de la libre negociación entre las partes. Otra cosa es que casi todos los caseros la exijan en mercados con demanda alta.
Sí, pero pagando la penalización pactada. Si el contrato no prevé un mecanismo de salida específico, te pueden reclamar la totalidad de las rentas pendientes hasta el fin del período de obligado cumplimiento.
Depende exclusivamente de lo que hayas firmado. Suele oscilar entre el equivalente a 6 mensualidades y el 100% de las rentas pendientes del período de obligado cumplimiento. Por eso esta cláusula concreta es la más cara que se firma sin leer.
Sí. Las dos palancas más útiles son acortar su duración respecto a la del contrato (por ejemplo, contrato de 5 años con obligado cumplimiento de 2) y pactar una salida unilateral pagando un número limitado de mensualidades en lugar del resto del contrato.
